Не существует в мире единой формы договора строительного подряда на все случаи жизни. Давайте пробежимся по пунктам и я попробую рассказать, где кроются подводные камни.
Многие в этот пункт вообще не заглядывают и совершенно напрасно. Там есть умные словеса, расставляющие многое по местам.
По заданию Заказчика, Подрядчик обязуется…Эти слова значат одно — задание дает Заказчик. Вроде всем всё понятно, но я редко вижу в Договорах Приложение №1 — Проект, Дизайн-проект или Техническое задание Заказчика. Без четкого прописанного задания, и следующей ошибки, можно всегда оспорить все последующие писульки.
Объект строительства или Перечень работ… Не думайте, что “Объект строительства”, это обязательно дом. Можно написать “Подрядчик обязуется выполнить ремонт ванной комнаты”, и тогда простой штукатур может стать ответственным за сантехническую разводку, облицовку кафелем и устройства потолка. Калькуляция спасает, но и там есть подвох.
Вот тут уже пошли принципиальные расхождения. Калькуляция на работы, Перечень согласованных расценок или Стоимость комплекса работ.
Калькуляция на работы или как её ошибочно называют сметой (смета это другое), включает в себя количество работ и расценку за единицу работ. Если грамотно подойти к калькуляции и указать в пунктах конкретные привязки проведения работ, то можно обойтись без ТехЗадания Заказчика и без Проекта.
В противном случае, Подрядчик может оштукатурить не ту комнату и будет прав. Ровно как и Заказчик сможет сделать круглые глаза и заявить, что он хотел зашпатлевать спальню, но другую. Но тем не менее спасибо за подарок и будьте добры — приступайте к работе описанной в договоре! Думаете это чушь? Профильные строительные юристы так не думают.
Перечень согласованных расценок чаще всего применяется на крупных объектах без проектной конкретики. Их сопровождают ежемесячные закрытия Актов Выполненных Работ, но есть один подвох. Подрядчик на каждый объем работ должен иметь письменное Задание Заказчика.
Без этой писульки, вы имеете все шансы поработать бесплатно. У меня была практика, когда мне суд авторитетно заявил — что подвал я штукатурил даром. Я конечно вышиб деньги с хитромудрого заказчика, но на это ушел год. Он мне заплатил за материалы два раза. Но это другой пункт договора строительного подряда.
Стоимость комплекса работ. Это разновидность столичного подхода к ремонту квартир. Цена определяется от квадратного метра квартиры. Знаменитые 15000 руб.❌ 100м2 квартиры. Условия работы, требующие максимальной конкретики в Приложении№1 — Проект или ТЗ Заказчика.
За последние три года проверок подобных договоров, одна только Москва дала мне 4 договора, согласно которым можно было Подрядчика отправить домой без штанов. Впрочем, как и Заказчика можно было аналогично развести на деньги, практически ничего не делая. И учитывайте, что я не профильный юрист, а простой строитель. Мне показалось, что юрист смог бы отжать квартиру у Заказчика.
Не думайте, что это две даты, как на памятнике. В этом пункте, должно быть Приложение №3 — График работ. Самый простой и открытый способ Графика работ — разбить Калькуляцию на этапы и каждому этапу присвоить дату начала и дату окончания работ.
Только График работ, позволяет Заказчику отслеживать — успевает Подрядчик или нет. Узнать об этом не за неделю до окончания срока Договора, а постоянно держать руку на пульсе. Но есть еще один момент.
ВАЖНО!!! Имея График работ разбитый на этапы, можно составить График платежей. Предоплата Подрядчику, будет состоять из суммы материала Этапа, а не всего ремонта. Заказчик заранее знает о своей задолженности. Подрядчик заранее знает о своих доходах. Заказчик всегда в курсе происходящего и не должен платить огромные суммы незнакомым людям. Подрядчик всегда в курсе платежеспособности оппонента. Сплошные плюсы.
В случае работы по принципу ” Единичных расценок”, срок обозначается условный с последующим продолжением. Вариантов уйма, но отслеживайте срок Договора всегда! Подрядчики имеют прекрасный шанс, выполнив работы сверх даты договора, оказаться носом перед закрытой дверью. Такая форма применяется на крупных объектах и я не уверен, что у скромного Подрядчика хватил сил бороться в судах с Застройщиком.
ВАЖНО!!! Срок выполнения обязательств, это не только ответственность Подрядчиков. Заказчик также ОБЯЗАН соблюдать срок своих обязательств по принятию решений, поставке материалов и оборудования. Это будет описано в следующих пунктах Договора, но хочу добавить о моей скромной практике.
Больше половины строек и ремонтов буксуют по вине Заказчиков. Два противоборствующих лагеря (Подрядчики и Заказчики), постоянно пытаются свалить вину друг на друга, но уверяю вас — виновных одинаковое количество! Скорее даже тормознутых Заказчиков побольше будет.
Ох уж эти обязанности! Почему-то в этот пункт, принято заглядывать только в случае возникновения трений. Рассмотрим Обязанности Подрядчика:
Всё просто — уложиться в срок, стоимость, качество! Всё в рамках договора.
Гораздо интригующе, выглядят Обязанности Заказчика и тут я не смогу удержаться, чтобы немножко не задеть уважаемых Заказчиков. Уж как-то повелось, что Заказчики свято уверовали — я плачу вовремя и этого достаточно! Рассмотрим простую обязанность Заказчика. Всего два слова: ПРИНЯТЬ РАБОТЫ.
Речь пойдет о любимом виде ложной экономии многих Заказчиков — нанять “бригады” на каждый отдельный вид работ. Простой пример:
Крыльцо частного дома. Один подготовил грунт, другой забетонировал, третий оштукатурил, четвертый сделал гидроизоляцию, пятый облицевал плиткой и последний прибил ограждения.
Через три года, крыльцо отвалилось от дома, половина плитки в мусорке.
Кто виноват? Тот кто принимал работы. И не только работы, но и окончательные решения — как и чем эти работы выполнить. В данном случае, бетонщик не отвечает за подготовку основания. Штукатур не отвечает за качество бетона и дальше по цепочке. Элементарные дырки от крепления ограждения, не предусмотренные заранее, могут напитать водой ваш бетон до состояния болота. Под всеми пирогами облицовок и гидроизоляций.
И этот “кто-то” — никто иной, как наш уважаемый Заказчик. Встречал случаи, когда Заказчик вызвал на разборки облицовщика, а по факту, крыльцо просто выперло пучинистыми грунтами в марте. Как потом выяснилось, честный облицовщик, оказался единственным участником этого злополучного крыльца, кого смог найти Заказчик.
Я еще оказался до кучи охаянным, что не смог найти повода обвинить облицовщика и “спасти” кровно заработанные деньги Заказчика. А чего там спасать, если ты свои деньги профукал по собственной дурости! Не можешь контролировать процесс — не взваливай на себя эти обязанности.
Найди Подрядчика, кто выполнит весь комплекс работ, от проектирования до ограждения! Тогда и крайний будет. Половина подобных конструкций, разваливается именно из-за подобных подходов Заказчиков. Винить некого. Сам виноват.
Даже знаменитый подход “под ключ”, не включает в себя работу по кондиционированию, монтажу межкомнатных дверей, встроенной и навесной мебели. Кто должен обеспечить составление задания для строителей, на устройство дверного проема, конструкции стены или контролировать трассы кондиционирования? Наш единственный полноправный хозяин банкета — Заказчик.
Но как часто это происходит? По разному. В любом случае, Подрядчик по ремонту, не должен бегать за мебельщиками в попытках выяснить где и каким образом, будут крепиться шкафы и полки. Это Обязанности Заказчика!
Это далеко не все обязанности Сторон, но кое-что интересное, я поведаю в разделе приемка работ. Завтра я попытаюсь раскрыть следующие разделы:
5. Обеспечение материалом
6. Сдача и приемка работ
7. Гарантии
8. Ответственности сторон
Акт Выполненных Работ (АВР), подается Заказчику и Заказчик его принимает и оплачивает! Красота! Это на стройках красота и то, при наличие надлежащего исполнительного документооборота.
Но что я вижу всё чаще вместо этой “красоты”. Подрядчики частенько возмущаются, что работу сделали, а им видите ли не платят!
Работа считается выполненной, только после принятия этих работ Заказчиком и двухсторонним подписанием АВР. Когда Подрядчики отправляют “на ватсап” свои Акты, то чисто юридически, Заказчик может сфотографировать кучу денег и оправить эту фотку в ответ. Сопроводив её надписью — “Уплочено!”. Это опять не шутка. Шутка один раз была в другом.
Ко мне часто обращаются честные труженики с разными вопросами. Андрей позвонил с жалобой на Заказчика, что тот якобы не платит денег. Предоплату дал нормально, но когда настало время оплатить этап работ, Заказчик вдруг умолк. Андрей:
— Я ему неделю назад отправил Акт, как ты учил и в ответ тишина! Просто молчит. И я не звоню, жду когда оплатит. Работать дальше желание пропадает.
— Пришли мне на почту вашу переписку, я посмотрю и скажу что делать дальше!
Вместо почты, приходит на ватсап файл. Открываю — Акт выполненных работ. Просто Акт и всё! Вот думаю, балбес! Я тебя этому не учил. Но город маленький. Заказчика я знаю. Я ему строил ресторан лет 10 назад. Нашел телефон в старинных папках. Мы примерно одного возраста и общались без лишнего пафоса. Звоню:
— Валера, привет! Мне твой Андрейка юный жалуется, что ты его игноришь. Он что-то накосячил, что ты ему не платишь?
— В смысле “не платишь”?! Он мне прислал какую-то фигню на ватсап и всё! Я честно подождал день, когда он меня пригласит продемонстрировать готовность принять деньги, но не дождался. Мы с женой, на следующий день пришли вечером и посмотрели. Замечаний вроде никаких, но на квартире никого. Я даже деньги приготовил и сижу жду, когда за ними придут!
— Может наберешь его? Он там психует и так же ждет звонка от тебя!
— Нормально! Мало того, что я сам сидел высчитывал остатки, учитывая предоплату, я ещё должен за ним побегать теперь, что бы оплатить денежку? Дел больше нет! Фиг вам с маслом. Пусть сам теперь бегает! Обиделся он видишь ли!….
— Ладно, не ворчи! Давай пошутим… Выложи на стол деньги, сфотографируй и вышли Андрею на ватсап в ответ.
— Аааа! Понял, прикольная штука. Вечером сделаю…
Вечером того же дня, Андрей мне уже орал мне в трубку, что Валерий ох…фигел в конец и просто издевается!
— Ты знаешь что он сделал? Он мне прислал фотографию денег! Ну это нормально?! Мне в магазин с фотографией сбегать?
—А ты что хотел, тормоз! Ты ему как акт подал, он тебе ровно так и оплатил! Баш на баш! Ты в курсе, что он неделю от тебя ждет, что ты его пригласишь сдавать работы? И деньги твои уже неделю тебя ждут в шкафчике. Вы как два идиота в одном ботинке — играете в футбол. Напиши ему еще раз. Пригласи на сдачу работ, согласуй день и время. Посчитай остатки денег и всё! Уверен, что он уже на встречу придет с деньгами. А Валера наш мужик — с юмором!….
Последней фразы Андрюха не понял. Но его кратенькое — “Ок, спасибо” на следующий день, подтвердило мои опасения. Люди не слышат иногда друг друга. Им проще домыслить, чем спросить. Придумать проще, чем понять.
АВР, подается Заказчику “надлежащим образом” с пометкой о получении. Если в Договоре строительного подряда прописан способ надлежащего уведомления, то можно действовать согласно ему. Хоть голубями.
Главная ошибка Дововоров, заключается в одной маленькой недоработке. Пункт “Заказчик должен в течение 3х дней принять работы”, по сути мало что дает Подрядчику. Но если его доработать, то открываются значительные возможности.
“Заказчик должен в течение 3х дней принять работы либо предоставить мотивированный отказ в подписании АВР. В случае не предоставления мотивированного отказа от принятия работ в течение 3-х дней, работа считается принятой в одностороннем порядке и соответственно подлежит оплате автоматически…”.
Вроде сто раз об этом говорилось, но вижу эти слова, я всё реже и реже! Что фактически это дает Подрядчику? Не секрет, что наши драгоценные Заказчики — люди занятые! Фраза “я пока не посмотрел”, стала привычной на многих мелких стройках. Что делать в подобных случаях:
Надлежащим образом подаете АВР под входящий — это скромная надпись рукой Заказчика на вашем экземпляре АВР- “Получил, дата, подпись”. Даже если Заказчик “страшно занят”, через три дня ваша работа считается принятой и подлежит оплате. Имеете полное право уведомлять Заказчика о готовности получить деньги.
Мало того, если денег вы не получите, вы имеете полное право остановить работы, в связи с нарушением Заказчиком договорных условий. Приостановка работ делается надлежащим уведомлением, в котором для пущей страсти, можете указать дату начало штрафной пени. Не забудьте указать сумму ежедневного штрафа за просрочку платежа.
Гораздо хуже выглядит ситуация, когда Заказчик платит, но Акты не подписывает. Об этом, расскажу в закрепленном комментарии👇
Простой пункт и вроде бы понятен всем, но есть одно “но”. Часто в Договорах проскакивает такая лажа, что процент штрафа за просрочку выглядит одинаково. Допустим…0,1% в день. Но при этом есть существенная разница.
“За нарушение сроков выполнения работ, Подрядчик выплачивает Заказчику пеню в размере 0,1% от суммы Договора….”
“За нарушение сроков платежа, Заказчик выплачивает Подрядчику пеню в размере 0,1% от суммы долга…”
Вроде цифра одна, а суммы будут категорически разные. Эта ответственность, не является зеркальной. Заказчик может быть должен на последнем этапе, к примеру 100 тысяч. И его 0,1%, будут составлять 100 рублей в день.
А сумма Договора может быть 10 млн. И если Подрядчик не доделал в срок работы на те же самые 100 тысяч, то его 0,1%, будут составлять 10 000 рублей.
100 рублей и 10 000 рублей — согласитесь , есть разница!.
Простой раздел. Ошибиться можно только в сроках гарантийных обязательств. Существует определенный регламент, в котором прописаны нормативные сроки гарантий на различные работы. Но это отдельная тема. Гарантия на “Устройство кровли” и на “Ремонт кровли”, совершенно законно может отличаться по срокам в 5 раз.
ПРИМЕР.
Подрядчик выполняет первый этап. 300 тысяч заработал.
Заказчик ему деньги платит, но “посмотреть АВР — нет времени”!
Второй этап. Еще 300 тысяч заработал и получил Подрядчик. Подписанного акта нет на руках — “нет времени!”
Окрыленный Подрядчик, с радостью доделывает квартиру и ожидает 400 оставшиеся тысяч.
Но Заказчик, делает честное лицо и подписывает Подрядчику последний Акт – обои, покраски, кафель, лампочки, розетки, ламинаты и прочее. Грубо говоря, то что видно.
И делает Акт сверки финансовых взаимоотношений.
Он оплатил Подрядчику 600 тысяч, а подписанных актов только на 400….Когда вернешь оставшиеся 200 тысяч?
Подрядчик может долго бить себя пяткой в грудь и доказывать, что он штукатурил, шпатлевал, гидроизолировал и три месяца трудился не покладая рук!
Заказчик “честно” скажет — а я не видел! Махнет ручкой и предложит встретится в суде.
Если на руках Подрядчика есть Акты с подписью Заказчика “ПРИНЯЛ, ДАТА, ПОДПИСЬ”, то в суд можно идти смело.
Но если ослепленный деньгами Подрядчик, не удосужился подстраховаться, то в суде его ожидает большое разочарование.
Судья — не строитель. Он выберет аккредитованную организацию на проведение экспертизы. И эти эксперты, будут выявлять наличие работ на объекте.
При этом, Подрядчик еще оплатит их совсем не дешевую услугу.
Вскроется кафель, что бы показать гидроизоляцию. Вскроется гидроизоляция, что бы доказать штукатурку. Про грунтование можете вообще забыть — доказательство этого, стоит дороже самой грунтовки.
Выход прост! Когда Заказчик дает деньги, но не подписывает работы — не подписывайте ему в ответ факта передачи денег! Не дает денег без этого — уведомляйте о приостановке работ и ждите.
В любом случае, если Заказчик честен, он врубит мозг, найдет время и сделает всё в рамках договора строительного подряда.
Если Заказчик начал троить и вилять хвостом — задумайтесь!
Лучше вовремя остановится, чем потом шеркаться в судах.
В судах правды нет! Там юристы работают.
Существуют проекты, реализуя которые я получаю особое удовольствие. Задачи, при решении которых задействовано как можно больше моих навыков в плиточном…
— Савелий Фанович, у меня к вам серьезный разговор. Судя по всему, стройку придется остановить. У меня поменялись планы. ***…
— Мама! Вы бы прилегли поспать, а то от счастья скоро кожа на затылке лопнет! *** Помните анекдот про Тещу,…
https://www.youtube.com/watch?v=-djkM5wglTA
— Слушай, Азиз, а ты вообще читать умеешь? Я для кого на бумажке написал — что нужно купить? Как ты…
— Скажите, Шурик, а у вас всегда не как у людей или это мне так повезло? — Это смотря кого…
This website uses cookies.
Leave a Comment